Venda de imóvel com inquilino

 

Trata-se de um negócio cada vez mais usual e possível do ponto de vista legal. Torna-se atrativo para investidores que procuram soluções com uma rentabilidade que podem estimar, calcular e receber desde o momento da compra. Vários processos de aquisição de imóveis neste contexto têm sido acompanhados do ponto de vista legal tanto com clientes nacionais, mas na sua grande parte com clientes internacionais.

O regime jurídico de arrendamento urbano (Lei n° 2/2020 de 31 de Março) garante o direito à venda por aqueles que são os senhorios e legítimos proprietários dos demais imóveis. É importante conhecer a redação mais atual da lei e quais os deveres e direitos que devem de ser garantidos, por parte dos proprietários e dos inquilinos.

Existência de Contrato de Arrendamento

O Código Civil (CC) refere que o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (artigo 1069.o n. o1), apesar de algumas vezes isso não acontecer. Ao comprar um imóvel ocupado deve ser analisada a existência de contrato redigido a escrito, bem como, as regras e cláusulas que governam o mesmo e que à partida terão que ser observadas pelo novo senhorio/proprietário. Se ambas as partes desejarem o contrato existente pode ser alterado. O mesmo poderá também ser resolvido, por acordo das partes, por caducidade, denúncia ou por outras causas previstas na lei.

Mesmo que não haja contrato de arrendamento redigido a escrito com regras definidas,  existe a possibilidade do atual inquilino continuar a  ocupar o imóvel nas mesmas condições de habitabilidade mesmo não significa que o atual inquilino não tenha direito a continuar a ocupar o imóvel nas mesmas condições de habitabilidade.

Em caso de não existência de contrato de arrendamento escrito, não sendo esta falta responsabilidade do inquilino, o mesmo pode provar a existência de um contrato de arrendamento por qualquer forma admitida em direito, demonstrando nomeadamente que ocupava o imóvel sem oposição do senhorio e que procedia ao pagamento mensal há, pelo menos, seis meses (art no 1069.o, n.o 2 do Código Civil).

Caso se verifique de que não existe qualquer contrato de arrendamento e de que o inquilino não paga nenhum tipo de valor considerado como sendo renda, ou que habitava o imóvel sem autorização do seu anterior proprietário, então o novo proprietário poderá propor uma ação executiva para entrega de coisa certa (ação judicial).

Direito de preferência

Outra questão fundamental a ter em conta neste tipo de negócio trata-se do direito de preferência. O direito de preferência, que se encontra no art. 1091.o do Código Civil, é o que permite aos arrendatários dizer se querem ou não comprar o imóvel que estão a arrendar, quando o senhorio o pretenda vender. O senhorio tem a obrigação de informar as suas intenções e, caso seja do interesse do inquilino, este poderá exercer o direito de preferência, substituindo-se dessa forma ao terceiro interessado na aquisição do imóvel arrendado, que poderá ser habitacional ou não habitacional.

Para que o inquilino possa usufruir deste direito o contrato de arrendamento deverá ter uma duração mínima de dois anos. Assim, este direito de preferência traduz-se numa obrigação de o senhorio transmitir ao arrendatário o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato de compra e venda, através de carta registada com aviso de receção. Esta transmissão deverá incluir os detalhes do negócio, o preço, as condições e prazos para o pagamento do preço e o prazo para o exercício da preferência. Por norma o prazo é de 8 dias tratando-se de um direito de preferência legal, sendo que o arrendatário dispõe do mesmo período para exercer o seu direito, antes de ser celebrado o contrato definitivo de compra e venda.

Se o inquilino não usufruir da sua preferência, ele não fica sem a sua casa. O que se sucede é que o contrato de arrendamento se transfere com o imóvel, passando o novo proprietário a assumir o papel de senhorio, assumindo os direitos e obrigações inerentes a esta nova qualidade, conforme estabelece o artigo 1057.o do Código Civil.

Caso o proprietário não respeite as suas obrigações inerentes ao direito de preferência do arrendatário, o inquilino poderá mover uma ação de preferência junto do Tribunal competente, nos termos do artigo 1410.o e seguintes do Código Civil, para ver reconhecido o seu direito. Idealmente, essa ação deve ser colocada nos 6 meses seguintes ao conhecimento dado pelo seu senhorio.

Em termos do direito de preferência, a lei não distingue arrendamento para fins habitacionais ou não habitacionais. Existem apenas alterações ao exposto no caso de prédios em propriedade total. Nestas condições, não estando o imóvel constituído em propriedade horizontal, não é obrigatória a oferta a cada arrendatário do direito de preferência na compra da totalidade do edifício.

É obrigatório, no caso de arrendatário, que o seja há mais de dois anos, de fração autónoma, arrendatário da totalidade do prédio ou de uma unidade locatária de prédio não constituído em propriedade horizontal, mas apenas em relação ao locado, havendo necessidade de definição da permilagem da quota-parte do locado em relação à totalidade do prédio.

Nestes casos o arrendatário tem o direito de preferência sobre a quota-parte do prédio, correspondente ao valor de cada fração, podendo assim comprar o apartamento pelo valor proporcional ao montante total de venda e exercer os seus direitos de preferência em conjunto (em compropriedade com outros inquilinos