Taxa Variável ou Fixa ?

É necessário responder a várias questões antes de decidir qual o regime de taxa de juro escolher para o seu crédito habitação. Conheça quais são as opções e perceba qual a melhor para o seu caso.

Há um grande número de fatores a ter em conta quando decide contratar um crédito habitação. Uma das grandes questões a considerar prende-se com a taxa de juro a escolher. Há várias hipóteses: pode optar por uma taxa variável, por uma taxa fixa ou ainda por uma taxa mista.

Em Portugal, a maior parte dos créditos habitação é contratada a taxa variável. A escolha vai depender daquilo que cada um pretende. Menos encargos imediatos? Maior tranquilidade? Afinal, o que difere entre os vários tipos de taxa e que impacto têm no empréstimo?

Taxa variável

Como o próprio nome indica, esta taxa varia ao longo do prazo do contrato do crédito habitação. Nos créditos habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro do empréstimo é o somatório de duas componentes: o spread, definido pelo banco, tendo em conta fatores como o risco do cliente e as garantias do empréstimo e o indexante ou taxa de referência, mais conhecido por Euribor, mediante o prazo da Euribor, a prestação do crédito habitação é revista. Por exemplo, a Euribor a três meses é revista trimestralmente, a Euribor a seis meses é revista semestralmente e assim sucessivamente.

A taxa de juro vai assim oscilar, refletindo as alterações da Euribor, e consequentemente o mesmo acontece com a prestação apagar. Mais de 90% dos créditos habitação em Portugal é indexado a uma Euribor. Regra geral, a prestação de um crédito a taxa variável é mais baixa do que a de um crédito a taxa fixa. Mas se optar pela taxa variável, ficará sujeito às flutuações da Euribor.  

Para melhor perceber o impacto da Euribor na prestação do crédito, vamos a um exemplo: Imagine um casal que começou a pagar, em janeiro de 2021, um crédito habitação no valor de 120 mil euros a 30 anos. O contrato foi feito com um spread de 1,25% e com a Euribor a seis meses. A Euribor a considerar para este caso refere-se a dezembro de 2020 e era de –0,519%. Com estas condições, o casal tem um encargo de 381,25 euros com a prestação do seu crédito. Se recuarmos uns anos, até antes da crise financeira que assolou todo o mundo, janeiro de 2008, por exemplo, um crédito com as mesmas condições representava uma prestação de 724,79 euros. Isto porque a Euribor a seis meses em dezembro de 2007 se situava nos 4,819%.  

Assim se percebe o efeito que a Euribor tem no crédito habitação. No entanto, desde 2015 que as taxas Euribor estão em terreno negativo, o que tem sido benéfico para os clientes. E não se prevê que subam tão cedo. Ainda assim, tendo em conta que um crédito habitação pode ter um prazo de 30 ou 40 anos, é preciso ter em conta que o cenário pode mudar. Este é o regime mais popular entre faixa etária dos 22 aos 30 anos,

Taxa fixa

No caso dos créditos habitação a uma taxa de juro fixa, esta mantém-se igual durante todo o prazo dos empréstimos. O banco ou instituição de crédito é quem define esta taxa de juro, tendo em conta fatores como o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel – designado por loan-to-value (LTV) -, as garantias do cliente e o risco de fixação da taxa de juro durante o prazo estabelecido.

Em condições normais do mercado, a prestação de um crédito a taxa fixa é mais elevada do que a prestação indexada à Euribor. Neste caso, o cliente tem um encargo maior, mas não corre o risco de vir a ter a sua prestação aumentada. Contudo, deve ter em mente que o inverso também não impactará o valor a pagar mensalmente, ou seja, se a Euribor descer, a sua prestação não será reduzida.

Após breve pesquisa pelos preçários dos vários bancos a operar em Portugal, podemos perceber que as taxas fixas para contratos a 30 anos se encontram à volta dos 2,3%.     Voltando a considerar o exemplo anterior: um casal que começou a pagar, em janeiro de 2021, um crédito habitação no valor de 120 mil euros a 30 anos. Fazendo as contas, ao optar por uma taxa fixa, este casal iria pagar uma prestação mensal de 461,76 euros durante 30 anos.

Atualmente, o mercado comporta-se de forma atípica. Embora nos últimos 30 anos as taxas variáveis tenham sido a melhor solução quando comparadas com as taxas fixas, estas estão nos valores mais baixos de sempre.

O regime da taxa de juro pode ser alterado durante o contrato?

Sim, o regime da taxa de juro pode ser alterado durante o contrato através da negociação de crédito habitação. De acordo com o Banco de Portugal, “a renegociação dos termos do contrato só é possível havendo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito.”

A renegociação permite ao cliente rever condições como o spread, o prazo do indexante, o regime da taxa de juro, o prazo para a amortização do empréstimo ou a própria modalidade de reembolso.

Contudo, existe ainda outra opção, caso pretenda rever as condições do seu empréstimo: a transferência de crédito para outra instituição. A maior vantagem da transferência de crédito é poder ter um financiamento com uma prestação mensal mais baixa. A diminuição de encargos vai depender dos juros aplicados e do prazo do crédito. Mas, ao mudar de banco, poderá ter ainda a oportunidade de reavaliar produtos que não utiliza, como cartões de crédito e outros produtos que teve de adquirir na altura em que fez o seu crédito e que lhe consomem uma parte relevante do seu orçamento familiar.

Ou seja, a escolha do tipo de taxa de juro vai depender das preferências de cada cliente.  É sempre importante ter em conta que a taxa variável é inconstante e o seu aumento poderá prejudicar o cliente. Mas o inverso também é verdade: se a Euribor se mantiver em valores negativos, o cliente sai beneficiado. Por outro lado, a taxa fixa também tem vantagens, nomeadamente, a segurança de não estar sujeito às flutuações do mercado.

É certo que nunca foi tão barato obter uma taxa fixa para o crédito habitação, e o aumento da popularidade desta modalidade é evidente. No entanto, isso não quer necessariamente dizer que a mesma é a melhor solução para todos os casos, mas definitivamente algo a levar em conta aquando do processo de decisão da taxa a escolher.