Fim da isenção de IRS na amortização de crédito habitação

Em 2015 foi criado um regime excecional (artigo 11º da Lei nº 82º-E/2014 de 31 de Dezembro) que previa a isenção de mais-valias às alienações de imóveis ocorridas entre 2015 e 2020, cujos contratos de empréstimo tivessem sido celebrados até 31 de Dezembro de 2014. Tal regime tinha como propósito auxiliar as famílias com dificuldades financeiras que não conseguiam pagar o crédito à habitação onde residiam. Esta isenção nunca foi aplicada a quem tivesse mais que um imóvel e o normativo legal nunca foi transposto para o Código de IRS tendo terminado no final do ano passado.

Deste modo pagar o crédito à habitação com o dinheiro da venda da casa cessou de dar isenção de IRS sobre a mais-valia e em 2021 não há isenção no pagamento das mais-valias se vender a casa e não reinvestir noutra.

Na prática quem comprou casa e fez um empréstimo bancário antes de 2014 tinha a possibilidade, caso fosse apenas proprietário dessa casa de até ao final de 2020 vendê-la e amortizar o empréstimo sem que tivesse que pagar o IRS sobre as mais-valias, mesmo não investindo noutra casa. Contudo, a partir deste ano isso deixou de ser possível. Com o fim do regime excecional regressou-se à regra geral, pelo que quem vender casa e pagar dívida sem novo investimento verá as suas mais-valias serem tributadas em 50%, sendo este valor englobado nos demais rendimentos do agregado e subsequentemente aplicada a taxa progressiva de IRS no acerto no ano seguinte.

Apesar disto existem ainda algumas exceções prevista no Código do IRS 

Como mencionado, nos casos em que o imóvel vendido é a moradia da família e em que as mais-valias são utilizadas para reinvestir numa outra habitação (compra, construção ou reabilitação) também destinada a moradia da família há possibilidade de isenção de mais-valias.

De notar que esse investimento tem de ser feito entre os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses posteriores.

Há ainda lugar a isenção de mais-valias caso os contribuintes sejam reformados ou maiores de 65 anos. Nestes casos considera-se reinvestimento a aplicação do valor das mais-valias na obtenção de um contrato de seguro, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização.

Para terminar para imóveis adquiridos antes de 1989 é também possível a isenção do pagamento de mais-valias.

Por exemplo, se em 2020 adquiriu uma casa por 100000 euros e neste momento tem a oportunidade de a vender por 150000 euros terá 50000 euros de lucros e mais-valias.

Se não se enquadrar em nenhumas das exceções mencionadas irá pagar impostos sobre 50% do lucro obtido, neste caso 25000 euros.

As mais-valias estão previstas no Código Do IRS, Decreto-Lei nº 442-A/88, Secção VI e no Orçamento de Estado para 2021, Lei nº 75-B/2020